El crédito hipotecario es una de las herramientas más importantes para el desarrollo del mercado inmobiliario y, sobre todo, para que la clase media pueda acceder a la vivienda propia. En la Argentina, sin embargo, llevamos décadas sin lograr construir un mercado de crédito profundo y sostenible.
¿Qué necesitamos para que vuelva de manera masiva?
Creo que hay cuatro condiciones fundamentales.
1. Estabilidad macroeconómica
La primera condición es la más básica: los bancos necesitan previsibilidad para prestar a largo plazo.
En ese sentido, el superávit fiscal alcanzado por el gobierno de Javier Milei, la desaceleración de la inflación y una mayor estabilidad del peso frente al dólar generan un escenario considerablemente más favorable para el regreso del crédito.
Una hipoteca puede durar 20 o 30 años. Es muy difícil desarrollar un mercado de esas características en una economía con inflación elevada, fuertes devaluaciones y desequilibrios fiscales recurrentes.
La estabilidad macroeconómica, entonces, no garantiza por sí sola que haya crédito hipotecario, pero es una condición necesaria para que pueda existir.
2. Menores encajes para aumentar la capacidad de prestar
El segundo punto tiene que ver con los encajes bancarios: la porción de los depósitos que los bancos deben mantener inmovilizada y que, por lo tanto, no pueden utilizar para otorgar préstamos.
Durante 2025 los encajes aumentaron considerablemente. Si bien posteriormente comenzaron a reducirse, una baja adicional permitiría liberar liquidez dentro del sistema financiero.
En términos simples: cuanto mayor sea la proporción de los depósitos que los bancos puedan prestar de manera prudente, mayor será su capacidad de otorgar créditos.
Pero incluso esto tiene un límite. Y ahí aparece, para mí, el punto más importante.
3. Securitizar las hipotecas
Esta es probablemente la pieza fundamental para desarrollar un verdadero mercado hipotecario argentino.
¿Qué significa securitizar una hipoteca?
Supongamos que un banco otorga un crédito hipotecario a 30 años. A cambio, adquiere el derecho a cobrar todos los meses las cuotas de ese crédito.
Si el banco tiene que conservar esa hipoteca durante los próximos 30 años, una parte de su capital queda comprometida durante muchísimo tiempo.
Pero existe otra posibilidad: agrupar esas hipotecas y vender en el mercado de capitales los derechos sobre sus futuros cobros.
De esa manera, el banco recupera liquidez antes, puede volver a prestar ese dinero y generar nuevas hipotecas.
El problema de fondo es sencillo: los bancos captan buena parte de sus fondos a plazos muy cortos, pero pretendemos que otorguen préstamos a 20 o 30 años.
Existe un descalce evidente.
Un mercado secundario profundo para las hipotecas permite que el crédito no dependa exclusivamente de la capacidad de los bancos de mantener esos préstamos durante décadas.
Este mecanismo es una de las piezas centrales del enorme mercado hipotecario estadounidense. Argentina necesita desarrollar su propia infraestructura para que las hipotecas puedan transformarse en activos que también puedan comprar inversores institucionales y participantes del mercado de capitales.
4. Utilizar los depósitos en dólares para financiar hipotecas
Hay además una oportunidad particularmente interesante en la Argentina: los dólares depositados dentro del sistema financiero.
En agosto de 2026, el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció medidas orientadas a permitir una mayor utilización de los depósitos en dólares para financiar crédito, incluyendo el mercado hipotecario.
Esto tiene especial sentido en el sector inmobiliario argentino porque, aunque nuestros ingresos y buena parte de nuestra economía funcionen en pesos, las propiedades se piensan, se publican y se negocian principalmente en dólares.
Existe además un problema para los bancos cuando otorgan determinados créditos de largo plazo en pesos.
Ante cambios bruscos en las variables macroeconómicas, pueden generarse situaciones en las que el comportamiento del dólar, la inflación, las tasas y las precancelaciones altere considerablemente la rentabilidad originalmente esperada por la entidad financiera.
Una mayor oferta de financiamiento en dólares podría reducir algunos de esos descalces para determinados tomadores y operaciones, siempre que exista una regulación prudencial adecuada y que se contemple especialmente el riesgo de prestar en dólares a personas cuyos ingresos están denominados en pesos.
El crédito hipotecario tiene un efecto multiplicador
El impacto del crédito no termina en la persona que recibe la hipoteca.
Supongamos que un banco le presta dinero a una familia para comprar un departamento.
Esa familia compra. El vendedor recibe el dinero y puede utilizarlo para comprar otra propiedad. Quien vende esa segunda propiedad recibe nuevamente capital y puede realizar una tercera operación.
Una sola hipoteca puede terminar desencadenando varias operaciones inmobiliarias.
Ese movimiento genera actividad para inmobiliarias, escribanos, bancos, desarrolladores, arquitectos, constructoras, proveedores y trabajadores vinculados directa o indirectamente con el sector.
Por eso el crédito hipotecario no es solamente una herramienta para comprar viviendas. Es un multiplicador de actividad económica.
Construir para una Argentina más amplia
Hoy existe otro problema.
Sin crédito hipotecario masivo, los desarrolladores tenemos incentivos para construir principalmente para el segmento de la población que ya posee capital suficiente para comprar una propiedad.
Eso limita enormemente el mercado.
Con un sistema hipotecario profundo, el potencial comprador deja de ser solamente quien tiene USD 100.000, USD 200.000 o USD 300.000 disponibles.
Una familia de clase media con ingresos estables también puede transformarse en compradora porque puede pagar una propiedad durante 20 o 30 años.
Y eso cambia también lo que construimos los desarrolladores.
Podemos pasar de construir exclusivamente para quienes ya tienen capital a construir también para quienes tienen capacidad de pago.
Esa diferencia es enorme.
El crédito como herramienta de movilidad social
Finalmente, hay una dimensión que excede al mercado inmobiliario.
Para una familia de clase media, acceder a su primera vivienda puede representar uno de los principales procesos de acumulación patrimonial de su vida.
Por eso considero que desarrollar un mercado hipotecario sostenible debería ser una prioridad.
La estabilidad macroeconómica es el punto de partida. Pero después necesitamos avanzar sobre cuestiones concretas: reducir gradualmente los encajes cuando las condiciones lo permitan, desarrollar un verdadero mercado de securitización de hipotecas y aprovechar de manera prudente los depósitos en dólares para ampliar el financiamiento.
Si Argentina consigue combinar esas condiciones, el potencial es enorme.
No solamente porque se venderían y construirían más propiedades, sino porque millones de argentinos podrían volver a pensar que comprar su propia vivienda es una posibilidad real.
