La primera adquisición del REIT fue una propiedad en Barrio Parque por USD 3,6 millones. Como se trata de la primera operación del fondo, me parece importante explicar cuál fue la lógica detrás de la inversión y cómo se integra dentro de nuestra estrategia de largo plazo.
No se trata simplemente de haber comprado una casa. Buscamos incorporar un activo premium, escaso, bien alquilado, con una buena renta inicial y potencial de apreciación, dentro de una cartera que con el tiempo será cada vez más grande y diversificada.
Comprar un activo escaso a menos de USD 6.000 por m²
El primer punto es la ubicación.
Barrio Parque es probablemente el mercado residencial más exclusivo de Buenos Aires y tiene una característica particularmente atractiva desde el punto de vista inmobiliario: la oferta es estructuralmente limitada.
No es un barrio donde puedan aparecer decenas de nuevos edificios o desarrollarse grandes cantidades de metros cuadrados. La cantidad de propiedades con estas características es reducida y difícilmente pueda aumentar significativamente.
En real estate, la escasez importa.
Nuestra operación se realizó a un valor inferior a USD 6.000 por m². Consideramos atractivo poder ingresar a esos valores en uno de los segmentos más exclusivos de Buenos Aires, particularmente cuando se compara con el valor del metro cuadrado de zonas premium de otras grandes capitales latinoamericanas.
Esta diferencia también forma parte de nuestra tesis de largo plazo: Buenos Aires todavía tiene margen para recuperar valor en dólares si continúa la normalización económica argentina.
Una propiedad que genera renta desde el primer día
La propiedad no fue adquirida para esperar simplemente una futura apreciación.
Ya se encuentra alquilada y genera un cap rate cercano al 6% anual en dólares, un rendimiento que consideramos adecuado para un activo residencial de estas características.
Esto es importante porque nuestra tesis no depende exclusivamente de acertar qué va a pasar con el precio de las propiedades.
Buscamos activos que generen renta mientras permanecen dentro del fondo.
Una cartera entre residencial y comercial
La estrategia del REIT tampoco consiste en llenar la cartera exclusivamente de propiedades residenciales premium.
Nuestro objetivo es construir una cartera diversificada que combine aproximadamente 50% de activos residenciales y 50% de activos comerciales.
En términos generales, buscamos rendimientos del orden del 6% al 7% anual en dólares para el segmento residencial y del 9% al 10% para el comercial.
La combinación de ambos debería permitirnos apuntar a una renta promedio de la cartera cercana al 8% anual en dólares, antes de considerar una eventual apreciación de los activos.
El residencial aporta calidad patrimonial, escasez y potencial de valorización. El comercial permite buscar rentas más altas.
La combinación de ambos es lo que nos interesa.
Renta más apreciación
El retorno inmobiliario tiene dos componentes.
Por un lado está el alquiler, que genera un flujo de fondos periódico.
Por el otro está la evolución del valor del inmueble.
Durante 2025, por ejemplo, el valor promedio del metro cuadrado en CABA mostró una recuperación cercana al 6% en dólares. Eso no significa que vaya a repetirse todos los años, pero muestra el potencial que puede existir si el mercado inmobiliario argentino continúa recuperándose.
A esto se suma otro fenómeno: incluso en economías dolarizadas parcialmente como la argentina, los costos, alquileres y valores de reposición de los inmuebles pueden evolucionar con la inflación en dólares a lo largo del tiempo.
Nuestra tesis, entonces, busca capturar ambas fuentes de retorno: renta corriente y apreciación patrimonial.
Descontando gastos y costos del vehículo, el objetivo es alcanzar retornos anuales en dólares del orden de dos dígitos mediante esa combinación.
Naturalmente, se trata de un objetivo y no de una garantía de rendimiento futuro.
La eficiencia impositiva también importa
Una de las grandes diferencias entre invertir mediante el REIT y comprar individualmente una propiedad es la estructura fiscal del vehículo.
Bajo el régimen aplicable al fondo, las inversiones realizadas en Argentina cuentan con determinadas ventajas impositivas que permiten una mayor eficiencia en la administración y reinversión de los resultados.
Para las personas físicas, además, bajo determinadas condiciones las rentas distribuidas y los resultados provenientes de la compraventa de cuotapartes pueden encontrarse exentos del Impuesto a las Ganancias y también pueden existir beneficios respecto del Impuesto sobre los Bienes Personales.
Esto importa porque, al analizar una inversión, no alcanza con mirar el rendimiento bruto: importa cuánto termina quedándole efectivamente al inversor.
¿No representa demasiado una propiedad de USD 3,6 millones?
Hoy, una inversión de USD 3,6 millones representa aproximadamente el 8% de una cartera inicial de USD 45 millones.
Mirado de manera aislada, puede parecer una concentración significativa.
Pero hay que entender el REIT con una perspectiva de largo plazo.
El fondo no fue creado para administrar solamente USD 45 millones.
Nuestra intención es continuar realizando futuras emisiones, incorporar capital y sumar nuevos activos. A medida que crezca el patrimonio administrado, la participación relativa de cada propiedad dentro de la cartera irá disminuyendo.
Por eso creemos que evaluar esta primera adquisición como si la cartera fuera a permanecer estática no refleja correctamente nuestra estrategia.
Preferimos menos activos, pero mejores
Existe además una decisión operativa detrás del tamaño de las inversiones.
Podríamos construir una cartera con cientos o eventualmente miles de propiedades pequeñas. El problema es que cada propiedad adicional implica administración, contratos, mantenimiento, cobranzas, documentación y seguimiento.
Esa complejidad tiene un costo.
Nuestra estrategia es diferente: preferimos construir una cartera con menos activos, pero de mayor tamaño y calidad.
Eso permite escalar el patrimonio administrado manteniendo una estructura relativamente eficiente y evitando que una administración excesivamente compleja termine consumiendo parte del rendimiento generado para los inversores.
Diversificar no necesariamente significa tener miles de propiedades. Significa construir una cartera suficientemente distribuida entre distintos activos, ubicaciones, usos e inquilinos, sin sacrificar calidad ni eficiencia.
La tesis detrás de nuestra primera compra
La primera adquisición resume bastante bien lo que buscamos para el REIT: un activo premium en una ubicación irreemplazable, comprado a un valor que consideramos atractivo, generando renta desde el primer día y con potencial de apreciación en dólares a largo plazo.
Pero esta propiedad es solamente la primera pieza de una cartera mucho más grande.
Como estamos construyendo el primer REIT de la Argentina, considero especialmente importante explicar públicamente nuestras decisiones de inversión, nuestra estrategia y también los riesgos involucrados.
Queremos construir el vehículo con la mayor transparencia posible y responder las dudas que naturalmente aparecen frente a algo nuevo.
Porque nuestra tesis no consiste simplemente en comprar propiedades.
Consiste en construir, con el tiempo, una cartera inmobiliaria institucional, diversificada, eficiente y de alta calidad.
