El sector inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un momento de distorsión extrema entre costos y precios. En el último año, el costo de construcción por metro cuadrado vendible se duplicó: pasó de aproximadamente USD 750 a USD 1.600. La incidencia de la tierra en el Corredor Norte también se duplicó, pasando de aproximadamente USD 300 a USD 700 por metro cuadrado vendible. Es decir, construir cuesta hoy el doble, en parte por el incremento de los materiales y en parte por la suba de la mano de obra, ambas con aumentos del orden del 100% al 120% (ya que estos ajustan por inflación en pesos y el dólar no se devaluó desde entonces).
Sin embargo, mientras los costos escalaron, los precios de venta de las propiedades aumentaron apenas un 25%. En otras palabras, Argentina vivió una inflación en dólares del 130% en 12 meses, pero el valor de las propiedades prácticamente no se movió. Esto se debe a la menor liquidez del mercado inmobiliario en comparación con otros bienes de la economía. El resultado: márgenes de rentabilidad muy estrechos para desarrolladores y un negocio que, si esta dinámica se mantiene, corre el riesgo de dejar de ser viable.
Hoy, el spread entre costo y valor de venta es mínimo. El “sándwich” que hace rentable construir está desapareciendo. Si no hay una baja de costos (por ejemplo, vía apertura de importaciones) o una suba significativa de precios, el incentivo para seguir desarrollando será nulo. Y si se deja de construir, la oferta de propiedades caerá, los precios se ajustarán al alza y, eventualmente, se restablecerá el equilibrio, como siempre ocurre en los ciclos de mercado.
Mientras tanto, la oportunidad es clara: este es un mal momento para vender, pero un excelente momento para comprar. La Ciudad tiene hoy unas 100.000 propiedades publicadas a la venta, mientras que los portales inmobiliarios registran búsquedas activas de 570.000 personas. Además, más de un millón de personas aplicaron recientemente a líneas de crédito hipotecario. En lo que va del 2026 se registraron un promedio de 4.900 escrituras por mes en CABA. Si apenas un 20% de los que aplicaron a un crédito obtuvieran aprobación (unas 200.000 personas), eso implicaría un shock de demanda sin precedentes.
La conclusión es evidente: los precios actuales no reflejan ni el nivel de demanda, ni el aumento de costos, ni la inflación en dólares. Tarde o temprano, ya sea por caída en la oferta o por expansión en la demanda, los precios van a subir. Y cuando eso pase, el que compró en estos valores va a estar del lado ganador.
