Hay un debate interesante en el mercado inmobiliario de Buenos Aires: ¿hoy conviene comprar una propiedad en pozo o una propiedad usada?
A simple vista, los números parecen mostrar algo llamativo: el precio promedio de los desarrollos en construcción es más alto que el de las propiedades usadas. Y esto lleva a muchos a concluir que comprar en pozo dejó de ser conveniente.
El problema es que estamos comparando dos universos distintos.
El usado representa a toda la Ciudad
Cuando hablamos del precio promedio de una propiedad usada en CABA, estamos incluyendo prácticamente todos los barrios: La Boca, San Telmo, Almagro, Paternal, Villa Crespo, Palermo, Belgrano, Núñez, Recoleta y muchos más.
En cambio, los nuevos desarrollos inmobiliarios están mucho más concentrados.
¿Por qué? Porque hoy construir es caro, y eso hace que muchos proyectos nuevos solamente sean viables en zonas donde el precio de venta permite absorber esos costos. Por eso buena parte de la construcción nueva se concentra en barrios de valores altos, como Núñez, Belgrano, Palermo y Recoleta.
Entonces, decir simplemente que “el pozo está más caro que el usado” puede llevar a una conclusión equivocada.
Estamos comparando el promedio de propiedades usadas de toda la Ciudad contra desarrollos nuevos concentrados principalmente en algunos de sus barrios más caros.
La comparación correcta es dentro del mismo barrio
Para saber si comprar en pozo sigue siendo conveniente, hay que comparar productos equivalentes.
Por ejemplo: ¿cuánto cuesta una propiedad nueva, de buena calidad y bien ubicada en Palermo frente a una propiedad similar que todavía está en construcción en Palermo?
Ahí cambia la ecuación.
En muchos casos, comprar durante la construcción sigue permitiendo acceder a un precio inferior al de una unidad equivalente terminada.
Y existe otra ventaja importante: la financiación.
El desarrollador normalmente permite ingresar con un anticipo y pagar el saldo mediante cuotas durante la obra. Eso hace que el comprador no tenga que desembolsar todo el capital desde el primer día.
Por eso el pozo sigue teniendo demanda y los desarrolladores siguen vendiendo.
¿Se frenó el mercado inmobiliario?
Otro argumento que aparece con frecuencia es que las propiedades ya no se están vendiendo.
Los números muestran una realidad bastante más matizada.
Durante el primer semestre de 2026, la cantidad de operaciones en CABA se mantuvo en niveles similares a los del primer semestre de 2025. Además, el volumen de escrituras continúa en niveles históricamente elevados y cercanos a los observados durante 2017.
Lo que sí cambió fue la participación del crédito hipotecario: durante 2026 hubo menos operaciones financiadas mediante hipotecas que durante 2025.
Es decir, el crédito perdió algo de fuerza, pero eso no significa que el mercado inmobiliario se haya detenido.
Entonces, ¿por qué los precios no suben más?
Acá aparece otro factor fundamental: el stock de propiedades disponibles.
Buenos Aires todavía tiene una oferta importante de inmuebles publicados. Cuando existe mucho stock, el aumento de la demanda no necesariamente se traduce inmediatamente en aumentos fuertes de precios.
Por eso estamos viendo un fenómeno interesante: el mercado está ajustando primero por cantidad y no tanto por precio.
Se realizan muchas operaciones, pero todavía existe suficiente oferta como para evitar una aceleración significativa del valor del metro cuadrado.
La conclusión
Mirar solamente el precio promedio del pozo contra el precio promedio del usado puede ser engañoso.
El usado representa prácticamente toda la Ciudad, mientras que la construcción nueva está concentrada principalmente en barrios de mayor valor.
La comparación que realmente importa es otra: misma zona, ubicación comparable y calidad comparable.
Cuando hacemos ese ejercicio, comprar durante la construcción puede seguir ofreciendo un descuento frente al producto terminado, además de la posibilidad de financiar el precio durante la obra.
Y mientras tanto, el mercado porteño continúa mostrando un volumen elevado de operaciones, aunque el importante stock disponible todavía limita la velocidad con la que suben los precios.
En síntesis: el mercado se está recuperando primero en volumen. El precio todavía tiene camino por recorrer.
