Invertir en pozo significa comprar una propiedad antes de que esté terminada, mientras todavía se encuentra en construcción.
A cambio de esperar y asumir ese plazo, normalmente el comprador busca entrar a un precio menor que el que tendría esa misma propiedad una vez terminada. Esa diferencia puede jugar a favor tanto cuando el mercado inmobiliario sube como cuando baja.
Escenario 1: el mercado se mantiene estable
Supongamos que un departamento terminado vale USD 100.000.
Por comprarlo dos años antes, en pozo, conseguimos entrar a USD 80.000.
Si durante esos dos años el mercado no sube ni baja, al momento de la entrega tendremos una propiedad que vale USD 100.000 y por la que pagamos USD 80.000.
La ganancia fue de USD 20.000 simplemente por haber comprado anticipadamente.
Escenario 2: el mercado sube
Ahora imaginemos exactamente la misma operación, pero durante los dos años de obra el mercado inmobiliario sube un 20%.
Ese departamento que originalmente valía USD 100.000 terminado ahora vale aproximadamente USD 120.000.
Nosotros seguimos habiendo entrado a USD 80.000.
En este caso se combinan dos efectos: el descuento por comprar en pozo y la suba general del mercado inmobiliario.
Compramos por USD 80.000 algo que, al finalizar la obra, vale USD 120.000.
Ahí es donde el pozo puede ser especialmente atractivo en mercados alcistas.
Escenario 3: el mercado baja
¿Y qué pasa si ocurre lo contrario?
Compramos nuevamente por USD 80.000 una propiedad cuyo valor terminado era de USD 100.000, pero durante la construcción el mercado inmobiliario cae aproximadamente un 20%.
Al momento de recibirla, nuestra propiedad podría valer alrededor de USD 80.000.
En dólares, prácticamente no ganamos nada. Mantener el efectivo hubiera sido mejor.
Pero hay algo importante: nuestro poder de compra inmobiliario se mantuvo.
¿Por qué?
Porque no cayó solamente nuestra propiedad: cayó todo el mercado.
Si antes necesitábamos USD 100.000 para comprar determinado departamento y el mercado cayó 20%, probablemente ese mismo departamento ahora ronde los USD 80.000.
Es decir, seguimos teniendo aproximadamente la misma capacidad para comprar metros cuadrados.
Entonces, ¿qué ventaja tiene comprar en pozo?
En un mercado alcista, podemos beneficiarnos de dos cosas al mismo tiempo: entrar más barato por comprar anticipadamente y, además, capturar la suba del mercado.
En un mercado bajista, el margen obtenido por entrar en pozo puede funcionar como una especie de colchón frente a la caída general de los precios y ayudarnos a conservar nuestro poder de compra inmobiliario.
Por supuesto, esto no significa que invertir en pozo esté libre de riesgos ni que la rentabilidad esté garantizada.
Una de las variables más importantes es elegir correctamente al desarrollador.
Antes de invertir, nosotros miraríamos especialmente que tenga obras terminadas y entregadas, una trayectoria comprobable, una marca reconocible, socios claramente identificados detrás de la empresa y buenas referencias dentro del mercado.
Porque en una inversión en pozo no solamente importa qué comprás y a qué precio. También importa muchísimo a quién se lo comprás.
