Los argentinos estamos acostumbrados a analizar el mercado inmobiliario en dólares. Miramos cuánto valía históricamente el metro cuadrado, lo comparamos con el precio actual y sacamos conclusiones: “las propiedades están caras”, “estamos cerca del máximo histórico” o “todavía estamos apenas un 10% por debajo del pico”.

El problema es que muchas veces hacemos esas comparaciones utilizando dólares nominales, como si un dólar de 1970, de 1990 o incluso de 2018 tuviera el mismo poder adquisitivo que un dólar de 2026.

Y no lo tiene.

El máximo de 2018 no serían USD 2.800 de hoy

Buenos Aires tuvo distintos ciclos de fuertes aumentos del precio de las propiedades. Hubo períodos de precios muy elevados durante la llamada “plata dulce”, a fines de los años 70 y comienzos de los 80; otro ciclo importante durante la convertibilidad en los años 90; y una enorme apreciación entre 2003 y 2017.

El último gran techo nominal se produjo entre fines de 2017 y comienzos de 2018.

En ese momento, durante el gobierno de Mauricio Macri y en pleno auge del crédito hipotecario UVA, el precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires rondaba los USD 2.800.

Hoy, en 2026, el promedio se encuentra aproximadamente en USD 2.450 por m².

Si uno compara solamente esos dos números, podría concluir:

“Estamos apenas entre un 10% y un 15% por debajo del máximo histórico”.

Pero esa comparación tiene un problema enorme: ignora la inflación de Estados Unidos.

Entre fines de 2017 y 2026, el dólar perdió una parte importante de su poder adquisitivo. Si tomamos como referencia una inflación acumulada del 36%, aquellos USD 2.800 de 2017 equivaldrían aproximadamente a USD 3.808 de 2026.

La comparación correcta, entonces, no sería:

USD 2.800 vs. USD 2.450.

Sería aproximadamente:

USD 3.808 vs. USD 2.450.

Y eso cambia por completo la lectura del mercado.

Un dólar de 1970 tampoco es un dólar de 2026

El mismo error se vuelve todavía más evidente cuando analizamos períodos históricos más largos.

Podemos encontrar registros que muestran propiedades en Buenos Aires a USD 400 por metro cuadrado hace varias décadas. Pero sería absurdo comparar directamente esos USD 400 con USD 2.450 actuales.

¿Por qué?

Porque USD 400 en los años 70 tenían muchísimo más poder adquisitivo que USD 400 hoy.

Para saber realmente si las propiedades están más caras o más baratas que en otro momento de la historia, hay que llevar ambos valores a una misma moneda y a un mismo poder adquisitivo.

En otras palabras: hay que analizar los precios en términos reales, ajustados por inflación.

Lo mismo ocurre con el costo de construcción

Hoy también se escucha permanentemente que “el costo de construcción en dólares está más alto que nunca”.

Puede estar en máximos nominales, pero eso no necesariamente significa que esté en máximos reales.

Si tomamos los costos de construcción en dólares de fines de 2017 y los actualizamos por toda la inflación estadounidense acumulada desde entonces, la comparación cambia sustancialmente.

Este error es particularmente común entre los argentinos porque vivimos durante décadas con una moneda extremadamente inflacionaria.

Estamos tan acostumbrados a ver cómo el peso pierde valor que tendemos a pensar al dólar como una unidad de medida constante.

Pero el dólar también pierde valor.

El dólar no es un refugio de valor perfecto

Tener dólares puede protegerte frente a una devaluación del peso argentino. Pero eso no significa que proteja completamente tu poder adquisitivo.

Si guardás USD 100.000 durante muchos años y los precios en dólares aumentan, seguís teniendo exactamente USD 100.000, pero podés comprar menos cosas con ellos.

Ese es el efecto de la inflación.

Y es particularmente importante después de lo ocurrido durante y después de la pandemia, cuando Estados Unidos llevó adelante una expansión monetaria y fiscal extraordinaria. La inflación estadounidense llegó posteriormente a niveles que no se veían desde hacía décadas.

Incluso una inflación aparentemente pequeña tiene un efecto enorme cuando se acumula durante muchos años.

Con una inflación del 3% anual, por ejemplo, después de 20 años los precios son aproximadamente un 81% más altos.

Por eso, cuando pensamos en ahorro de largo plazo, no alcanza con preguntarnos:

“¿Cuántos dólares tengo?”

La verdadera pregunta debería ser:

“¿Cuánto voy a poder comprar con esos dólares?”

Ahí aparece el valor del ladrillo

Esta es una de las razones por las cuales considero al real estate un gran activo para preservar patrimonio en el largo plazo.

Una propiedad tiene varias fuentes potenciales de retorno.

Primero, genera una renta a través del alquiler.

Segundo, puede apreciarse en términos reales si mejora la zona, aumenta la demanda, se desarrolla infraestructura o existe escasez de oferta.

Y tercero, hay un componente que muchas veces se pasa por alto: los activos reales tienden, en horizontes largos, a acompañar el aumento general de los precios nominales, aunque esto no ocurre de manera automática, uniforme ni todos los años.

La tierra, los materiales, la mano de obra y el costo de reposición de un inmueble también están sujetos a inflación.

Por eso el ladrillo puede funcionar como una protección de largo plazo frente a la pérdida de poder adquisitivo de las monedas.

No significa que las propiedades vayan a subir todos los años ni que siempre le ganen a la inflación. El real estate tiene ciclos y puede atravesar períodos largos de caída o estancamiento. Buenos Aires es, de hecho, un gran ejemplo de eso.

Pero hay una diferencia fundamental entre guardar dólares y tener un activo productivo denominado en dólares.

Los dólares guardados no producen nada.

Un inmueble puede generar renta y, al mismo tiempo, participar de la evolución del valor de los activos reales.

La conclusión

Cuando alguien dice que las propiedades de Buenos Aires están solamente un 10% o 15% por debajo del máximo de 2018 porque compara USD 2.800 de aquel momento contra USD 2.450 actuales, está comparando dos dólares distintos en términos de poder adquisitivo.

Para hacer un análisis serio hay que ajustar los valores históricos por inflación.

Esto vale para las propiedades, para el costo de construcción y prácticamente para cualquier activo.

Y también deja una enseñanza mucho más importante para cualquier ahorrista argentino:

Comprar dólares puede protegerte del peso. Pero tener dólares no te protege de la inflación del propio dólar.

Por eso, para construir patrimonio a largo plazo, no alcanza con acumular moneda. Hay que pensar en activos capaces de generar renta y preservar o aumentar su valor real.

Y ahí es donde el ladrillo tiene una de sus mayores fortalezas.