A primera vista, hablar de una rentabilidad del 40% en dólares en apenas dos años puede parecer exagerado. Sin embargo, cuando uno entiende cómo funciona la inversión inmobiliaria en pozo, el número empieza a tener bastante sentido.

Cuando comprás una propiedad en pozo, estás comprando una unidad dentro de un edificio que todavía está en construcción. Como desarrollador, si una propiedad terminada vale USD 100.000 pero yo necesito que inviertas hoy y recién voy a entregártela dentro de dos años, tengo que darte un incentivo para que adelantes ese capital.

Ese incentivo es el descuento de pozo.

Supongamos, simplificando, que ese descuento ronda el 10% anual. Para una obra que se entrega dentro de dos años, podrías estar entrando aproximadamente un 20% por debajo del valor de una unidad terminada comparable.

Es decir: comprás por USD 80.000 algo que, terminado, hoy vale USD 100.000.

Y acá aparece el primer componente de la rentabilidad.

Si pagaste USD 80.000 y al momento de la entrega podés vender en USD 100.000, ganaste USD 20.000 sobre una inversión de USD 80.000. Eso no representa un 20% de rentabilidad, sino un 25% sobre el capital invertido.

¿Entonces cómo podemos llegar al 40% o incluso más?

Porque hay una segunda variable: la apreciación del mercado inmobiliario.

Imaginemos que durante esos dos años el precio de las propiedades sube un 15%. La unidad que originalmente valía USD 100.000 terminada ahora podría valer aproximadamente USD 115.000.

Vos invertiste USD 80.000.

Tu propiedad ahora vale USD 115.000.

La diferencia es de USD 35.000, lo que representa aproximadamente un 44% de rentabilidad bruta sobre tu inversión inicial.

Si el valor final llegara a USD 120.000, la ganancia sería de USD 40.000: un 50% sobre los USD 80.000 invertidos.

Esta es, para mí, una de las grandes ventajas de invertir en pozo durante un ciclo inmobiliario alcista: podés capturar dos apreciaciones al mismo tiempo.

Por un lado, la diferencia entre el precio de entrada en pozo y el valor de la unidad terminada. Por otro, la apreciación general del mercado durante los años que dura la construcción.

Ganar sin administrar una propiedad

Hay además otra ventaja que muchas veces no se tiene en cuenta.

Mientras el edificio está en construcción, no tenés un inquilino al que administrar, ni una propiedad terminada que mantener. En general, tampoco afrontás los gastos ordinarios propios de una unidad ya entregada, como expensas o ABL a tu nombre.

Tu capital está invertido en una obra que avanza mientras vos seguís con tu actividad.

Y cuando llega el momento de la entrega, tampoco necesariamente tenés que quedarte con el departamento y alquilarlo. Dependiendo del contrato, del proyecto y del mercado, tu estrategia puede ser vender la unidad o tus derechos y capitalizar la apreciación.

Obviamente, esto no significa que sea una inversión sin riesgos ni costos. El resultado depende del precio al que entrás, de que el mercado acompañe, de los gastos e impuestos aplicables y, fundamentalmente, de que el desarrollador pueda ejecutar y entregar el proyecto según lo previsto.

Por eso, para mí, hay dos variables fundamentales al invertir en pozo: comprar bien y elegir un desarrollador confiable.

En Grupo Briones desarrollamos proyectos inmobiliarios pensando justamente en esa lógica: no solamente construir buenos edificios, sino buscar oportunidades en las que el inversor pueda entrar a un valor atractivo y participar de la creación de valor durante el desarrollo.

Porque en real estate muchas veces la rentabilidad no se consigue esperando que una propiedad terminada suba de precio. Se consigue comprando bien desde el principio.