Hay un dato que hace tiempo me llama la atención: Buenos Aires sigue siendo relativamente barata frente a otras grandes ciudades de Latinoamérica.
Según el Relevamiento Inmobiliario de América Latina de septiembre de 2025, el metro cuadrado promedio se ubicaba aproximadamente así:
Montevideo — USD 3.209/m²
Santiago — USD 3.000/m²
Ciudad de México — USD 2.909/m²
Monterrey — USD 2.787/m²
Guadalajara — USD 2.717/m²
Buenos Aires — USD 2.622/m²
Es decir, Buenos Aires estaba por debajo de Montevideo y de las tres principales ciudades mexicanas relevadas. Y para mí la pregunta interesante no es solamente cuánto vale el metro cuadrado, sino qué ciudad estás comprando detrás de ese metro cuadrado.
Buenos Aires tiene una oferta gastronómica enorme, universidades de primer nivel, cultura, teatros, arquitectura, parques y una vida urbana difícil de encontrar concentrada en una misma ciudad.
Por eso creo que existe una diferencia entre el valor de los activos inmobiliarios y el valor de vivir en Buenos Aires.
Además, el mercado ya empezó a mostrar señales de recuperación. En julio de 2026 se hicieron 6.051 escrituras en CABA, el mejor registro mensual del año. Para encontrar un julio con mayor cantidad de operaciones hay que remontarse a 2008.
Pero lo interesante es cómo funciona históricamente el real estate: primero ajusta la cantidad y después el precio.
Cuando un mercado sale de una crisis, primero aparecen compradores, aumentan las operaciones y empieza a absorberse el stock. Recién cuando la oferta disponible se reduce lo suficiente, el vendedor recupera poder de negociación y el ajuste empieza a trasladarse con mayor fuerza a precios.
A eso se suma nuevamente el crédito hipotecario. El Gobierno lanzó en agosto de 2026 un esquema para canalizar hasta $2 billones del FGS hacia depósitos UVA en bancos destinados a financiar créditos para primera vivienda. Con el crédito promedio utilizado por el Gobierno para hacer la estimación, esos fondos podrían financiar aproximadamente 17.000 a 18.000 hipotecas.
Mi tesis es bastante sencilla: Buenos Aires combina precios inmobiliarios todavía relativamente bajos con una ciudad que ofrece muchísimo y un mercado que recuperó volumen, crédito e incentivos.
No significa que el metro cuadrado necesariamente tenga que subir. Pero creo que hoy existen varios fundamentos para pensar que el real estate porteño tiene más upside que downside.
Para mí, dentro de Latinoamérica, Buenos Aires es una de las tesis inmobiliarias más interesantes para estudiar hoy.
